“如何还房贷款”，这几个字听起来简单，但真到了操作层面，特别是当你手里有点闲钱，想把这笔沉重的房贷早点了结的时候，就会发现事情比想象的要复杂。很多人一听“提前还款”，脑子里立马蹦出“省利息”，然后就一股脑儿冲到银行，结果发现，嘿，银行的流程和你的想象不太一样，甚至有些“套路”让你摸不着头脑。今天就跟大家聊聊，这提前还款背后的一些细节，还有我们实际操作中遇到的一些问题。

提前还款，真的只是省钱那么简单吗？

大家最关心的无非就是“能不能省钱”。理论上讲，提前还款自然是能省下不少利息的，特别是那些贷款年限长、利率相对较高的朋友。你想啊，本来要付出去的几十年利息，现在提前把本金还上了，这部分利息自然就不用付了。我认识一个朋友，贷了100万，30年等额本息，当初利率大概是4.5%左右。他贷了五年后，手里有了一笔钱，就提前还了30万。按照银行的算法，他后面少了30万本金的利息，算下来差不多能省个十几二十万。这数字看着挺诱人，对吧？

但是，这中间也有门道。你得算清楚，你这笔提前还款的钱，如果拿去做其他投资，收益率有没有超过你贷款的利率？比如说，你贷款利率是4.5%，但你投资理财能稳稳拿到6%甚至更高的收益，那把钱放银行里提前还贷，可能就不是最划算的选择了。当然，这又回到“风险偏好”的问题了，有些人就是求个心安，早点把房贷还清，那种踏实感，是钱能衡量出来的吗？我见过太多人，因为房贷压力，晚上睡不着觉，就算多付点利息，只要能早点解套，他们也愿意。

还有一点，大家得注意，提前还款有两种方式：一种是“部分提前还款”，一种是“全部提前还款”。全额还款相对简单，就是把剩余所有本金加上最后一个月的利息一次性还清，然后解押。但如果是部分提前还款，就得跟银行商量，是缩短贷款期限，还是降低每月还款额。我接触过不少客户，银行那边给他们的建议通常是“缩短贷款期限”，因为这样他们收到的总利息最高。但对客户来说，如果他们的月收入稳定，现金流充裕，选择降低每月还款额，能让他们的生活质量更高，手上留的钱也更多，更灵活。

还款方式的选择，银行怎么说，你自己怎么选？

说到缩短期限还是降低月供，这其实是银行和客户博弈的一个点。银行希望你缩短期限，因为这样他们未来收到的总利息会更多。而很多客户，尤其是年纪稍微大一点，或者收入相对固定的，更倾向于降低月供。这样每个月还款压力变小，手里能留点钱应对不时之需，或者做点小投资。这是个人财务规划的问题，没有绝对的好坏，关键在于你的个人情况和偏好。

我有个客户，贷了150万，等额本息，当初选择的是一个比较大的股份制银行。他想提前还一部分，银行告诉他，如果选择缩短期限，月供不变，但还款总年限会减少10年。如果选择降低月供，月供会减少一部分，但年限不变。客户当时有些犹豫，他觉得缩短年限听起来不错，但仔细一算，月供还是挺高的，还是有压力。最后他选择了降低月供，这样每个月少了将近2000块的还款额，他觉得生活质量提升了不少。

这里面还有一个细节，就是很多银行在处理部分提前还款后，会重新计算你的还款计划。你需要跟银行确认清楚，是重新按剩余本金和剩余期限计算，还是按照原来的利率不变，只是本金减少。这个不同，对你未来的还款额是有影响的。我建议大家在去银行办理之前，就把这些问题想清楚，并且做好功课，把合同仔细看一下，或者直接问清楚银行的信贷经理。

提前还款的“门槛”和“限制”

当然，不是你想什么时候还就能随时还的。好多银行在贷款合同里会约定一个“还款年限”。比如说，有些银行规定，贷款满一年后才能提前还款，还有的可能要求满三年。这主要是因为银行在审批贷款时，已经把这笔钱的利息算进去了，如果早期就让你还掉，他们就没有预期的利息收入。所以，在你准备提前还款之前，一定得看看你的贷款合同，了解清楚有没有这些限制。

除了时间上的限制，还有些银行可能会设置“金额上的门槛”。比如，你每次提前还款的金额不能低于多少，或者一年内只能提前还款几次。尤其是一些公积金贷款，或者组合贷款，政策可能会更复杂一些。我遇到过有个客户，公积金中心那边说，他可以用公积金账户里的钱来还贷，但不能一次性还太多，还得留一部分在账户里，否则影响他之后的公积金贷款额度。这些都是实际操作中可能会遇到的“坑”。

我记得有一次，一个朋友想提前还一笔款，是那种利率比较优惠的商业贷款。结果去银行问，银行说，你这笔贷款利率本来就低，提前还的话，我们就不给你打折了，你只能按合同的原始利率来还。这话听着有点不合理，但合同条款就是这样写的。后来他还是选择提前还了，因为他觉得那笔钱放在手里，实在没啥好的投资方向，还不如省点利息。但是，如果你手里有很好的投资机会，那银行说的“不打折”，你就得好好掂量掂量了。

办理提前还款的实际流程

说起来，办理提前还款的流程，其实也挺“流程化”的，但关键在于跟银行的沟通。一般情况下，你得先给你的贷款银行打个电话，或者去网点咨询，表达你想提前还款的意愿。银行那边会给你一份申请表，让你填写。表上会让你选择还款方式（缩短年限或降低月供），以及具体的还款金额。

填完表格后，银行会有一个审核过程。这个过程可能需要几天到一周不等，他们会确认你的还款意愿，以及有没有什么违约情况。审核通过后，银行会给你一个具体的还款金额，这个金额包含了剩余本金和最后一个月的利息。你需要在指定日期前，将这笔钱存入你的还款账户，或者直接转账给银行。

还款成功后，银行会给你一个还款证明。如果你是全额还款，接下来就需要去不动产登记中心办理房产的抵押注销手续。这个手续也很重要，关系到你房产的完全所有权。如果只是部分还款，银行会更新你的贷款合同和还款计划。整个过程，特别是与银行的沟通，需要耐心和细致，多问几个问题，总是没错的。

关于提前还款，我的几点建议

总的来说，关于如何还房贷款，我觉得有几点是大家需要特别注意的。首先，一定先仔细阅读你的贷款合同，了解清楚提前还款的相关规定，包括是否有违约金、是否有时间限制、金额限制等。这些都是硬性规定，是你决策的基础。

其次，根据自己的财务状况和未来的收入预期来决定。如果你觉得未来收入不稳定，或者有其他更紧急的资金需求，那么即使能省点利息，提前还款也未必是最好的选择。保留一定的现金流，对于应对生活中的不确定性，非常重要。

第三，做好收益率的比较。在你决定提前还款之前，花点时间研究一下，你手里的钱，除了还房贷，有没有其他投资能获得更高的无风险或低风险回报。如果投资回报率显著高于你的贷款利率，那么选择投资可能更明智。当然，如果你就是想求个心安，那提前还款也是可以理解的。

最后，也是最重要的一点，就是跟银行保持良好的沟通。在办理提前还款的过程中，有什么疑问，一定要及时跟银行的信贷经理沟通清楚。理解银行的流程，但也别被银行的建议牵着鼻子走，你的钱，你的决定，最终还是要回归到你自己的利益最大化。